Tác giả: Trần Hùng.
Người Việt lâu nay quen gọi đất đai, nhà cửa là bất động sản – tài sản “đứng yên” theo nghĩa pháp lý. Nhưng thực tế thị trường hiện nay cho thấy: chẳng có gì là “bất động” cả. Ngược lại, giá đất, giá nhà biến động từng tuần, từng tháng, khiến ngay cả Thủ tướng cũng phải than thở rằng người dân chỉ biết “ngước nhìn nhà cao trên thiên đình” (1). Vậy nên, phải chăng đã đến lúc gọi thẳng tên nó là “động sản” – tức là loại tài sản chuyển động không ngừng, do bị thổi giá bởi những bàn tay hữu hình của các nhóm lợi ích?
1. “Động sản” – những công trình ma vẫn biết sinh lời
Ở các đô thị lớn từ Hà Nội, TP.HCM đến Đà Nẵng, Bình Dương…, đâu đâu cũng có thể thấy những khu đô thị hoang hóa, những biệt thự bỏ không cho cỏ dại mọc, những “thành phố ma” vắng bóng người. Thay vì là nơi cư trú cho hàng chục ngàn hộ gia đình, chúng trở thành “kho tài sản treo” của các đại gia.
Điều nghịch lý là: càng bỏ hoang, giá càng tăng. Các “động sản” này không bất động mà “nhảy múa” từng ngày theo cơn sốt đất. Một lô đất mua hôm qua có thể bán gấp rưỡi hôm nay. Một căn hộ chưa xây xong đã đội giá gấp đôi. Dân lao động có thu nhập 7–8 triệu/tháng chỉ đủ thuê phòng trọ chật hẹp, chứ nói gì đến chuyện mua nhà tiền tỷ.
Vậy, những công trình ấy được dựng lên để làm gì? Không phải cho dân, mà cho trò chơi đầu cơ. Và vì thế, “bất động sản” giờ thành “động sản” – một quả bóng bay ngày một căng hơn. Một khảo sát do một đơn vị tư vấn thực hiện trên 1.000 nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam cho thấy hơn 59% mua bất động sản chủ yếu với mục đích găm hàng thay vì để ở, trong khi một tỉ lệ lớn các chủ sở hữu hiện tại dự định bán trong vòng một năm tới (2).
2. Nguyên nhân gốc rễ: Sân chơi của đại gia thân hữu
Vậy là đã khá rõ! Bản chất của cơn sốt đất ở Việt Nam không nằm ở nhu cầu dân sinh, mà nằm ở cuộc chơi của một nhóm nhỏ đại gia thân hữu. Họ không xây dựng để bán giá hợp lý cho người dân, mà xây để găm hàng, đẩy giá, tạo ra khan hiếm giả tạo. Và điều cho phép họ làm điều này chính là sự chống lưng của bộ máy chính quyền.
Các dự án “đất vàng” trong lòng thành phố hay các khu đô thị vệ tinh rộng hàng trăm héc-ta không bao giờ đến tay doanh nghiệp nhỏ lẻ. Chúng rơi gọn trong tay một vài tập đoàn lớn, vốn là sân sau của quan chức. Khi “quy hoạch” được tung ra, các tập đoàn này đã mua gom từ trước. Người dân thì không hề có thông tin, bị biến thành kẻ đến sau, phải mua giá cao hoặc bán đất với giá rẻ mạt trước khi dự án triển khai.
Ít nhất là từ hai năm trước đây, truyền thông quốc tế đã cảnh báo: giá nhà đất Việt Nam tăng phi mã không phải do thị trường tự nhiên, mà do sự thao túng của một liên minh ngầm – quan chức và doanh nghiệp thân hữu (3).
3. Luật ngầm ngân hàng: Vay – bôi trơn – làm giàu
Ai cũng biết ở Việt Nam tồn tại một thứ luật bất thành văn: muốn vay ngân hàng cho dự án đất đai, ngoài hồ sơ pháp lý, bạn phải có “bảo lãnh” từ các ông lớn chính trị. Nhưng chỉ thế vẫn chưa đủ, còn phải biết bôi trơn cho đúng người, đúng chỗ. Từ một tiểu thương bán vải ở chợ An Đông, thế lực của bà Trương Mỹ Lan bằng cách nào có thể hô phong hoán vũ suốt hàng chục năm qua và mỗi lần xuất hiện đều khiến trời nghiêng đất lệch? Bà đã “bôi trơn” riêng chỉ một quan chức Ngân hàng Nhà nước 5 triệu USD tiền mặt và câu hỏi ai chống lưng cho Trương Mỹ Lan cho đến giờ này vẫn chưa có câu trả lời? (4)
Nhưng kết quả thì quá rõ! Một trưởng phòng ngân hàng có thể sở hữu biệt thự triệu đô. Một giám đốc chi nhánh ngân hàng dễ dàng có tài sản chục triệu USD. Người dân gửi tiết kiệm thì chỉ nhận lãi nhỏ giọt, nhưng dòng vốn ngân hàng lại chảy ồ ạt vào những dự án “động sản” được thổi giá gấp nhiều lần.
Và đường dây tội phạm lẩn khuất như bạch tuộc trong bóng tối vẫn ngày này qua tháng khác tung những cái vòi gớm ghiếc vơ vét hết mọi thành quả của đất nước (5). Trên thực tế, hệ thống tài chính đang nuôi sống quả bóng bất động sản. Mỗi lần bơm vốn tín dụng, ngân hàng không chỉ giúp đại gia phình to túi tiền, mà còn biến rủi ro cá nhân thành rủi ro xã hội: nếu bong bóng vỡ, nợ xấu sẽ bùng nổ và toàn hệ thống sụp đổ.
4. Ai thổi bong bóng? Không ai khác ngoài các quan chức và sân sau của họ
Thủ tướng từng than rằng “các anh ngồi trên thiên đình hết cả rồi”. Nhưng đó là một phát ngôn rất vô trách nhiệm và chủ yếu chỉ để bịp dân. Hơn ai hết, Thủ tướng, các quan chức cap cấp đảng và nhà nước biết rất rõ, “các anh” ấy là những ai? Không phải người dân, càng không phải doanh nghiệp nhỏ. Đó chính là các quan chức trong thể chế và những sân sau của họ.
Trong khi công chức nhà nước phải mất gần hai ba chục năm để mua được một căn hộ chung cư thì các quan chức cấp cao thường sở hữu vài ba dự án bất động sản, trị giá hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ (6). Khi đã biến chính mình thành “đại gia bất động sản”, họ sẽ không bao giờ để thị trường giảm giá. Vì thế, họ làm mọi cách để thổi giá lên cao, tạo nên những cơn sốt đất lan từ trung tâm thành phố ra đến vùng quê hẻo lánh.
Càng đẩy giá, họ càng lãi. Máu tham khiến quả bóng không ngừng phình to. Và thế là, thay vì phục vụ dân sinh, bất động sản trở thành công cụ làm giàu cho một tầng lớp quan chức – doanh nghiệp liên minh với nhau.
5. Hệ lụy: Khi giấc mơ an cư thành ác mộng xã hội
Bong bóng “động sản” không chỉ khiến dân nghèo mãi nghèo, mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy kinh tế – xã hội. Giá nhà ở Việt Nam đã lên mức phải gánh 60 năm thu nhập của người lao động trung bình, trong khi nhiều chính sách nhà ở xã hội / nhà bình dân vẫn không theo kịp (7).
- An cư bất khả thi: Người trẻ dù học hành, lao động 10–20 năm cũng khó mua nổi căn hộ 50m² ở thành phố. Giấc mơ an cư biến thành viễn tưởng.
- Kinh tế lệch lạc: Vốn đổ vào đất thay vì sản xuất, đổi mới công nghệ. Doanh nghiệp thật sự tạo ra giá trị thì thiếu vốn, trong khi doanh nghiệp “cạp đất” thì phình to.
- Nợ nần xã hội: Người dân vay ngân hàng để mua nhà giá trên trời, trở thành con tin của hệ thống tài chính. Chỉ cần thị trường chao đảo, hàng triệu gia đình có nguy cơ phá sản.
- Bất công xã hội: Khoảng cách giàu nghèo ngày càng sâu. Một bên là nhóm nhỏ quan chức – đại gia sở hữu hàng chục dự án. Bên kia là hàng chục triệu người dân sống chen chúc trong phòng trọ.
Tệ hại hơn, bong bóng “động sản” còn trở thành công cụ chính trị: giữ cho nhóm cầm quyền tiếp tục hưởng lợi, bất chấp sự bất ổn mà nó gieo rắc cho toàn xã hội.
Kết luận: Quả bóng sẽ vỡ – chỉ còn là vấn đề thời gian
Câu hỏi cuối cùng: Khi nào quả bóng “động sản” này sẽ vỡ?
Không ai có thể trả lời chính xác, vì nó phụ thuộc vào hai yếu tố: sức chịu đựng của ngân hàng và lòng tham của quan chức. Nhưng nguyên lý kinh tế là không thể tránh: mọi quả bóng đều sẽ vỡ.
Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam trước sau cũng sẽ bùng nổ, và rủi ro sụp đổ rất cao nếu không kịp cải cách thể chế để ứng phó với biến động (8). Khi đó, doanh nghiệp sân sau phá sản, ngân hàng ngập trong nợ xấu, nhà nước lao đao. Người dân – vốn đã không kịp mua nhà – sẽ lại gánh chịu hậu quả từ một cuộc khủng hoảng tài chính – xã hội.
“Bất động sản” ở Việt Nam thực chất không bất động. Nó là quả bóng “động sản”, được thổi phồng bằng quyền lực, tham nhũng và lòng tham không đáy. Nó sẽ tiếp tục bay lên cho đến khi không còn gì giữ nổi. Và ngày nó vỡ tung, không chỉ thị trường, mà cả xã hội sẽ chấn động.
Chú thích:
(2) https://tuoitre.vn/gioi-dau-co-bat-dong-san-co-giat-minh-20250723092458891.htm
(4) https://ngaynay.vn/lieu-co-ai-chong-lung-cho-van-thinh-phat-post140911.html
(5) https://nongnghiepmoitruong.vn/ba-truong-my-lan-va-nhung-ke-xau-con-dang-giau-mat-d369206.html