Tác giả: Đặng Đình Mạnh.
Trong hơn một thập kỷ qua, vấn đề nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và Sài Gòn đã trở thành gánh nặng lớn cho đại đa số người dân. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời khi giá bất động sản leo thang không kiểm soát, trong khi thu nhập của người lao động không theo kịp. Nhiều gia đình trẻ phải chấp nhận ở thuê cả đời, còn các dự án nhà ở xã hội vốn được kỳ vọng giúp giải quyết tình trạng này lại ì ạch, manh mún và đầy rẫy bất cập.
Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam hiện có hơn 100 triệu dân, trong đó khoảng 50% dân số đang trong độ tuổi lao động từ 18 – 40 tuổi, nhóm có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Mỗi năm, Việt Nam cần thêm khoảng 70.000 – 100.000 căn hộ giá phải chăng tại các đô thị lớn. Riêng Sài Gòn và Hà Nội, nhu cầu được ước tính từ 40.000–50.000 căn/năm, nhưng nguồn cung phân khúc này lại chỉ đáp ứng chưa đến 20%.
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam năm 2024 chỉ vào khoảng 4.300 USD/năm (tương đương 8 – 9 triệu đồng/tháng/người). Nếu tính cả hộ gia đình, mức tiết kiệm sau chi tiêu tối đa khoảng 4 – 5 triệu đồng/tháng. Với giá một căn hộ trung bình tại Hà Nội hoặc Sài Gòn khoảng 50 – 70 triệu đồng/m², tức một căn hộ 60 m² có giá từ 3 – 4 tỷ đồng, người lao động phải dành dụm liên tục 30 – 40 năm mới mua nổi, là một điều phi thực tế.
Trong bối cảnh đó, sự so sánh với các quốc gia có quá trình đô thị hóa nhanh và áp lực dân số tương tự như Tân Gia Ba hay Hàn Quốc trở nên cần thiết. Những quốc gia này đã có những chính sách nhà ở công hiệu quả, không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn định hình bộ mặt đô thị, trong khi Việt Nam vẫn loay hoay trong vòng luẩn quẩn.
Nguyên nhân thất bại trong chính sách nhà ở tại Việt Nam
Có nhiều nguyên nhân khiến chính sách nhà ở tại Việt Nam rơi vào bế tắc, có thể phân tích trên các khía cạnh sau:
a. Đô thị hóa nhanh nhưng thiếu tầm nhìn
Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam diễn ra chóng mặt, nhưng quy hoạch đô thị thiếu đồng bộ. Trong khi đó, những phần đất đai có thể xây dựng đều bị các dự án xây dựng cao cấp chiếm chỗ thay vì là các dự án xây dựng hướng đến cộng đồng, số đông người dân. Cho nên, nhà ở xã hội, giá trị vừa với túi tiền người dân thường bị đẩy ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng kém, khiến người dân ngại tiếp cận.
b. Chính sách mâu thuẫn, thiếu minh bạch
Các chính sách về nhà ở xã hội thường xuyên thay đổi, không có tính ổn định. Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội không mặn mà vì lợi nhuận thấp, trong khi thủ tục hành chính rườm rà. Chế độ lại thiếu các biện pháp khuyến khích thực sự, dẫn đến tình trạng cung không đủ cầu.
c. Nhóm lợi ích thao túng chính sách đất đai
Một nguyên nhân quan trọng khác là sự lũng đoạn của các nhóm lợi ích trong lĩnh vực bất động sản.
Nhiều trường hợp, doanh nghiệp bất động sản cấu kết với chính quyền địa phương để giải tỏa, đền bù đất của người dân với giá rẻ mạt, sau đó xây dựng thành dự án thương mại bán với giá gấp hàng trăm, thậm chí hàng nghìn lần. Khoảng chênh lệch khổng lồ này chảy vào túi các tập đoàn và quan chức có liên quan.
Trong khi đó, người dân mất nhà đất, còn người tiêu dùng phải mua nhà với giá trên trời. Chính tình trạng này vừa đẩy giá nhà đất lên cao, vừa triệt tiêu niềm tin của người dân vào công bằng xã hội.
d. Nhà ở trở thành công cụ đầu cơ
Thay vì là nhu cầu an cư, nhà đất ở Việt Nam trở thành kênh đầu tư hấp dẫn để tích trữ tài sản. Tình trạng “ôm đất, găm nhà” phổ biến khiến nguồn cung thực tế cho nhu cầu ở thực bị bóp nghẹt, trong khi bong bóng giá nhà ngày càng phình to.
e. Thiếu nguồn lực tài chính bền vững
Chính phủ nhiều lần đưa ra các gói hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội, nhưng quy mô nhỏ, triển khai chậm, thủ tục phức tạp. Người dân khó tiếp cận vốn vay với lãi suất ưu đãi, trong khi thị trường cho vay thương mại lại đắt đỏ. Điều này khiến nhu cầu nhà ở giá rẻ chưa bao giờ được đáp ứng đúng mức.
Bài học từ Tân Gia Ba: Hệ thống nhà ở công hiệu quả
Tân Gia Ba, với diện tích nhỏ và dân số tập trung, từng đối mặt với khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng vào những năm 1960. Tuy nhiên, chính phủ đã áp dụng chính sách quyết liệt với việc thành lập Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), đảm bảo cung cấp nhà ở công cho hơn 80% dân số. Điểm mấu chốt trong thành công của Tân Gia Ba nằm ở:
– Chính phủ Tân Gia Ba quản lý chặt chẽ đất đai để có thể chủ động trong quy hoạch và phân bổ đất cho các dự án nhà ở công.
Cơ chế tài chính ổn định: Người dân có thể dùng quỹ tiết kiệm hưu trí (CPF) để trả góp mua nhà HDB, nhờ đó giảm gánh nặng vay thương mại.
– Tích hợp hạ tầng xã hội: Nhà HDB không chỉ là nơi ở mà còn gắn với trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, tạo nên cộng đồng bền vững.
Chính sự nhất quán và minh bạch này giúp Tân Gia Ba tránh được tình trạng đầu cơ, bong bóng giá nhà và đảm bảo mọi công dân đều có cơ hội sở hữu nhà.
Bài học từ Hàn Quốc: Kiểm soát đầu cơ và phát triển nhà thuê
Hàn Quốc cũng trải qua đô thị hóa nhanh, đặc biệt tại khu vực thủ đô Seoul, nơi giá bất động sản từng tăng chóng mặt. Chính phủ Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp mạnh để kiềm chế đầu cơ, như đánh thuế cao vào người sở hữu nhiều nhà, áp hạn chế cho vay đối với mua bất động sản thứ hai. Đồng thời, Hàn Quốc phát triển mạnh thị trường nhà thuê dài hạn do nhà nước bảo trợ, giúp người dân có lựa chọn thay thế mua nhà.
Một điểm quan trọng là sự minh bạch trong quản lý đất đai và bất động sản. Dữ liệu về giao dịch nhà đất được công khai, giúp ngăn chặn tình trạng thổi giá và thao túng thị trường. Bên cạnh đó, chính phủ còn thường xuyên can thiệp bằng các dự án nhà ở công, điều tiết cung cầu khi thị trường biến động.
Vì sao Việt Nam thất bại so với Tân Gia Ba và Hàn Quốc?
So sánh với Tân Gia Ba và Hàn Quốc, thất bại của Việt Nam đến từ ba khía cạnh lớn:
– Thiếu minh bạch và kiểm soát nhóm lợi ích: Trong khi Tân Gia Ba và Hàn Quốc quản lý chặt chẽ đất đai, Việt Nam lại để các nhóm lợi ích thao túng, biến chính sách nhà ở thành công cụ trục lợi.
– Chính sách thiếu ổn định, chắp vá: Việt Nam thường thay đổi chính sách theo hướng ngắn hạn, chạy theo lợi ích cục bộ, trong khi các quốc gia kia xây dựng lộ trình dài hạn với cam kết chính trị rõ ràng.
– Thiếu tích hợp xã hội và tài chính: Nhà ở xã hội ở Việt Nam chỉ chú trọng đến xây dựng vài khối nhà giá rẻ, bỏ quên hạ tầng xung quanh và không có cơ chế tài chính bền vững để người dân dễ dàng tiếp cận.
Giải pháp cụ thể cho Việt Nam
Để thoát khỏi vòng luẩn quẩn hiện nay, Việt Nam cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp thay vì chỉ hô hào khẩu hiệu:
a. Cải cách luật đất đai và cơ chế đền bù
Ban hành cơ chế đền bù công bằng, sát giá thị trường khi thu hồi đất, tránh tình trạng ép giá người dân rồi bán lại cao gấp nhiều lần.
Thiết lập cơ chế đấu giá đất công khai, minh bạch, có giám sát độc lập để hạn chế thao túng.
b. Minh bạch hóa dữ liệu bất động sản
Xây dựng hệ thống dữ liệu điện tử quốc gia về giao dịch bất động sản, cập nhật liên tục và mở cho công chúng truy cập.
Quy định bắt buộc công khai giá trị giao dịch thực, xử lý nghiêm hành vi “hai giá” để tránh thổi giá.
c. Chính sách thuế chống đầu cơ
Đánh thuế cao đối với người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên, đặc biệt là các bất động sản bỏ hoang không đưa vào sử dụng.
Áp dụng thuế chuyển nhượng lũy tiến để hạn chế tình trạng mua bán lướt sóng, kích thích tích trữ.
d. Phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê
Thành lập một cơ quan chuyên trách tương tự HDB của Tân Gia Ba, có quyền lực và ngân sách rõ ràng để triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Khuyến khích phát triển nhà cho thuê dài hạn do nhà nước hoặc doanh nghiệp xã hội đầu tư, nhằm tạo thêm lựa chọn cho người dân thay vì chỉ tập trung mua nhà.
e. Cơ chế tài chính hỗ trợ người dân
Thiết lập Quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia, cho phép người lao động trích một phần thu nhập hàng tháng để tích lũy và vay mua nhà với lãi suất thấp.
Mở rộng gói tín dụng ưu đãi, giảm thủ tục và điều kiện tiếp cận để người dân thực sự hưởng lợi.
Lối ra nào cho nan đề nhà ở tại Việt Nam?
Giấc mơ an cư không chỉ là nhu cầu vật chất mà còn là nền tảng để xã hội ổn định và phát triển. Nếu không giải quyết dứt điểm, khủng hoảng nhà ở sẽ tiếp tục khoét sâu bất công xã hội, tạo ra những hệ lụy lâu dài cho đất nước.
Việt Nam có thể học hỏi từ Tân Gia Ba và Hàn Quốc, nhưng quan trọng nhất là phải có quyết tâm chính trị thực sự, thay vì chỉ dừng ở những lời than thở và thậm chí, lại có vẻ ngạc nhiên, bàng quan như người từ trên trời rơi xuống như thể hiện gần đây từ các lãnh đạo cấp cao của chế độ, gồm ông Tổng Bí thư Tô Lâm hoặc ông Thủ tướng Phạm Minh Chính.
Theo đó, thay cho sự kêu ca, ngạc nhiên như người ngoài, thì họ phải là người hoạch định chính sách để giải quyết nan đề nhà ở cho người dân.
Hoa Thịnh Đốn, ngày 4 Tháng Mười 2025